Blog
Có Nên Đầu Tư Shophouse Chân Đế Chung Cư ???

Có Nên Đầu Tư Shophouse Chân Đế Chung Cư ???

Cư Shophouse chân đế chung cư phát triển khá nhanh trong thời gian gần đây, đặc biệt sau sự ra đời của Vinhomes Central Park với số lượng shophouse khá nhiều, những nhà đầu tư giai đoạn đầu lãi khá lớn (có những căn giá đã tăng gấp 3 so với giá bán ban đầu) và giá cho thuê cũng khá cao. Thời gian vừa qua, một số căn shophouse tại Central Park được bán với giá 50 tỷ và giá cho thuê cũng khá cao. Cùng với sự ra đời của các chung cư khắp địa bàn thành phố, dân cư tập trung đông đúc tại đó, vai trò của shophouse chân đế chung cư ngày càng quan trọng.

•Vậy có nên đầu tư vào shophouse chân đế chung cư hay không?

•Giá đầu tư bao nhiêu thì hợp lý? Liệu tương lai có còn tăng giá không?

•Những yếu tố nào sẽ làm giá shophouse tăng trưởng trong tương lai?

Shophouse chân đế chung cư chỉ có thời hạn 50 năm theo quy định của pháp luật tại điều 43-Luật đầu tư 2014, khoản 3 Điều 126- Luật đất đai 2013. Đây là một điểm rất quan trọng trọng việc xác định giá trị của shophouse.

Shophouse là một khái niệm tương đối mới, hiện nay chưa có shophouse nào tới hạn sử dụng 50 năm, do đó không có kinh nghiệm thực tế về tình trạng sở hữu shophouse sẽ ra sao sau thời hạn 50 năm hết hạn. Về mặt lý thuyết, khi hết hạn 50 năm, chủ sở hữu shophouse có thể xin phép nhà nước gia hạn, nhưng không có gì để đảm bảo nhà nước sẽ đồng ý gia hạn. Nếu nhà nước đồng ý gia hạn, nhưng với chi phí rất cao thì giá trị của shophouse cũng giảm đáng kể. 50 năm là một khoảng thời gian rất dài để dự đoán liệu căn shophouse của bạn có được gia hạn hay không, phí gia hạn là bao nhiêu và mọi thứ đều có thể xảy ra trong 50 năm đó.

Bên bán hàng đương nhiên sẽ cố gắng thuyết phục bạn rằng việc gian hạn rất đơn giản, chắc chắn sẽ được gia hạn, nhưng thực tế không có gì để đảm bảo điều đó cả. 50 năm sau, nếu shophouse không được gia hạn, bạn cũng không tìm thấy người bán để hỏi tại sao, hoặc lúc đó người bán đã ở một nơi cực lạc xa xôi và cười: “lời nói gió bay mà”

Đây là quan điểm của cá nhân, đầu tư BĐS nhiều khi là nghệ thuật, không có gì đúng tuyệt đối/sai tuyệt đối, nên bạn có thể tùy khẩu vị, tùy gu rủi ro của mình, có thể khấu hao 100% trị giá shophouse hoặc khấu hao một phần.

Giá trị của shophouse

Đây có lẽ là điều quan trọng hàng đầu đối với tất cả những người đầu tư shophouse.

Điều khác biệt cơ bản của shophouse với nhà ở là shophouse mục đích thuần túy là sinh lời, còn nhà ở có thể là để hưởng thụ. Đôi khi bạn ở trong một căn hộ giá 10 tỷ không suy nghĩ thiệt hơn, mỗi tháng chi phí thực tế của mình để sở hữu căn hộ này là bao nhiêu, vì đơn giản là bạn có đủ tài chính và có thể hưởng thụ, ai cần phải suy nghĩ xem mình hết bao tiền để hưởng thụ căn nhà đó. Nhưng shophouse thuần túy để sinh lời, nên bạn phải tính rất kỹ, và sinh lời phải đạt mức kỳ vọng mới xứng đáng để đầu tư.

Xét về góc độ chi phí:

• Lãi ngân hàng: cùng một khoản tiền, nếu bạn không đầu tư vào shophouse, gửi ngân hàng lãi suất 1 năm 7%/năm, thanh khoản cực tốt (muốn rút lúc nào cũng được), an toàn, không phải lo lắng tìm khách thuê nhà, không lo covid, không phải mất các chi phí/thuế lúc bán shophouse …

• Chi phí khấu hao: 2%/năm (như nêu ở trên)

• Chi phí khác: Shophouse cho thuê 5K$/tháng, vậy bạn có được 60K$/năm không? Chắc chắn là không phải như vậy. Để tìm được khách thuê, bạn phải trả phí môi giới. Khi khách hết hạn, bạn cũng phải mất thời gian mới tìm được khách mới, do vậy tính trung bình tối thiểu 2 năm bạn sẽ chỉ thu được 23 tháng tiền thuê nhà, còn 1 tháng thì phải trả phí môi giới, những lúc shophouse chưa tìm được khách…, tương đương với chi phí 2%/năm (1 tháng/24tháng/2). Con số này có thể thay đổi, tùy thuộc vào thị trường lên xuống, ví dụ như trong dịp covid vừa qua chắc chắn chi phí này sẽ hơn 2%, còn khi thị trường đang rất tốt, có lẽ sẽ thấp hơn 2%.

Tổng hợp 3 khoản chi phí trên sẽ là 11%/năm, có nghĩa là nếu bạn cho thuê được 11%/năm mới đủ hòa vốn, tiền thuê phải hơn 11% mới bỏ công sức, chi phí bạn bỏ ra, còn nếu dưới con số này thì gửi tiền ngân hàng ngủ cho ngon.

NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG VỚI SHOPHOUSE

Giá trị thực tế của shophouse phụ thuộc vào tiền thuê, việc kinh doanh sinh lời của người thuê. Tại các khu đô thị, tiền thuê sẽ tăng dần, thấp nhất lúc khu đô thị mới bàn giao (vắng khách) và tăng dần đạt tới đỉnh điểm khi dân đã lấp đầy (thông thường 2-3 năm sau khi bàn giao). Sau đó công việc kinh doanh của khách thuê shophouse khá ổn định, việc tăng giá vẫn có thể đạt được nhưng không nhiều.

Shophouse chân đế chung cư nhưng nếu ở mặt phố sẽ phụ thuộc không chỉ khách nội khu mà còn lưu lượng khách vãng lai, do đó vẫn có thể tiếp tục tăng giá sau khi dân đã lấp đầy khu chung cư.

1. Vị trí

2. Dễ nhìn thấy

3. Mật độ dân cư

4. Qui định của khu chung cư

%d bloggers like this: